Покупка жилья на вторичном рынке — это серьезное вложение и ответственный шаг, который требует тщательной проверки. К сожалению, рынок недвижимости не лишен мошеннических схем, и, чтобы не стать жертвой недобросовестных продавцов, необходимо досконально изучить документы и учесть множество нюансов. Профессиональные участники рынка сходятся во мнении: тщательная проверка продавца и самого объекта недвижимости — залог безопасности сделки. Ниже представлен подробный алгоритм действий, который поможет вам самостоятельно проверить квартиру и минимизировать риски.
Получение выписки из ЕГРН. Юридическая чистота квартиры начинается с изучения правоустанавливающих документов. Первым делом запросите выписку из Единого реестра государственной службы недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации. Этот документ позволяет узнать характеристики объекта, что может привести к возникновению прав собственности, а также сведения о наличии залога или других обременений. Вы можете самостоятельно заказать выписку через сервис «Предоставление сведений ЕГРН» на сайте Росреестра, используя аккаунт «Госуслуг». Рекомендуется заказывать два вида выписок: «О характеристиках и правах на недвижимость» и «О переходе прав на получение объекта недвижимости» для наиболее полной информации. Важно: С 1 марта 2023 года данные о собственнике в выписке из ЕГРН по умолчанию скрыты для физических лиц. Получить их можно двумя способами: либо продавец самостоятельно подает заявление в Росреестр с раскрытыми данными, либо вы совместно с ним обратитесь к нотариусу.
Запросите нотариальную доверенность (при необходимости). Если квартира показывает не сам собственник, а его представитель, обязательно требуйте нотариальную доверенность. В ней должен быть четко указан адрес проживания, а также паспортные данные собственника и доверенного лица. Предостережение: Продажа по доверенности всегда несет в себе повышенные риски. По возможности, лично привлекайте собственника при заключении сделки. Если это невозможно, внимательно проверьте данные владельца и нотариуса, выдавшего доверие. Проверить действительность нотариального документа можно с помощью QR-кода через Единую информационную систему нотариата (ЕИС), а также через сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Проверьте надежность прав собственности. Внимательно изучите документацию, подтвердите, как продавец стал собственником: по договору купли-продажи, приватизации, дарения или наследства. Наибольшие риски оспаривания в суде не связаны с квартирой, полученной по договору дарения или по наследству, особенно если срок владения составляет менее трех лет (срок исковой давности по наследственным спорам).
Укажите, кто зарегистрирован в квартире. Запросите справку о регистрации (форма 9) или справку о составе семьи (часть Единого жилищного документа). Эти документы содержат информацию обо всех, зарегистрированных в квартире, а также о тех, кто был прописан ранее. Это поможет указать представителям лиц, которые могут иметь право на проживание после сделки (например, несовершеннолетние, временно отсутствующие или отбывающие). Особое внимание обратите на приватизированные квартиры, если в момент приватизации там были прописаны несовершеннолетние. В таких случаях дети могли получить долю в собственности, и для сделки требовались органы разрешения, которые следят за сохранением их жилищных условий.
Изучите решение супруги. Если квартира была приобретена в браке, она совместно проживает имуществом и требует нотариального заключения соглашения супруги о продаже. В случае развода обратитесь в суд с просьбой о разделе имущества. Отсутствие такого соглашения или решения может стать основанием для отмены сделки. Согласия супруга не требуется, если квартира получена по наследству или дарственной. Важно: Если квартира покупалась с использованием материнского капитала, но доли детей не были выделены, это является нарушением закона. Запросите у вас справку из Пенсионного фонда о социальной оставшейся сумме.
Запросите информацию в МВД. Проверьте территориальные паспорта продавца. Воспользуйтесь онлайн-сервисом внутренних дел России для проверки проверки документа по серии и номеру. Убедитесь, что данные паспорта совпадают с информацией в выписке из ЕГРН.
Проверьте справку по ипотеке. Если квартира приобретена в ипотеку, запросите справку в банке, подтвердив полное погашение кредита. Если ипотека не погашена, необходимо получить справку об ответственности и согласовать схему сделки с банком, так как квартира находится в залоге.
Проверьте справки ПНД и НД, чтобы запросить информацию из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Это может привести к возникновению риска оспаривания сделки, если продавец в момент ее совершенства не осознает своих действий. Факт нахождения в учете не всегда является решающим фактором, но требует дополнительной оценки всех обстоятельств сделки, возможно, с учетом освидетельствования в день подписания соглашения.
Изучите кадастровый паспорт. Кадастровый паспорт содержит актуальные сведения об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, состояние. Проверить правильность этих сведений можно через онлайн-сервис Росреестра, сверив их с данными продавца.
Проверьте задолженность по коммуналке. Во избежание оплаты чужих долгов проверьте наличие ответственности по коммунальным услугам и, возможно, по капитальному ремонту. Помните, что долги по капремонту переходят к новому собственнику. Информацию можно получить из сложного жилищного документа или отдельного документа.
Соблюдайте безопасность в сети. Современные онлайн-сервисы упрощают проверки, но требуют соблюдения базовых правил безопасности: никогда не передавайте данные банковских карт (CVV/CVC, коды из СМС); не переходите по подозрительным ссылкам и не вводите их в персональные данные; всегда проверяйте адрес сайта и значок замка в браузере; ни при каких условиях не вносится предоплата, если это не аренда (где может быть оплата за последний месяц и залог); обсуждайте детали сделки во встроенных платформах для обмена сообщениями, а не в чатах.
Не пренебрегайте специалистами. Для обеспечения максимальной безопасности и экономии времени рекомендуется обратиться к риелтору в связке с юристом. Профессионалы имеют возможность провести тщательную проверку документов и торговлю, выявить скрытые риски и обеспечить юридическую чистоту сделки. Также стоит подумать над оформлением договора купли-продажи у нотариуса. Нотариус проводит подводную проверку всех документов, участников сделки на дееспособность, отсутствие обременений, банкротства, действительность паспортов по базам МВД. В случае ошибки нотариус несет полную имущественную ответственность, которая является дополнительным гарантом для стороны сделки.
Проверка банкротства и доверенности. Проверяется на наличие процедур банкротства через «Вестник государственной регистрации» (для юридических лиц) и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также в «Вестнике» можно проверить отмену доверенностей.
Проверка судебных дел и исполнительных производств. Использовать ГАС «Правосудие» для проверки информации о судебных спорах с участием дел в судах общей юрисдикции. Для юридических лиц — картотеку арбитражных дел (по ИНН или ОГРН). Это поможет выявить потенциальные риски и конфликты. Также посетите «Банк данных исполнительных производств» на сайте Федеральной службы судебных приставов, чтобы узнать о текущих или недавно завершенных исполнительных производствах в отношении компаний.
Покупка квартиры на вторичном рынке – это целый квест! Но с этим руководством и, при необходимости, с компетенцией в области Споров по недвижимости, вы сможете пройти его успешно и спокойно обрести идеальное жилье.